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自家阳台能不能封
新闻热线：0431-96618 来源：新文化报·新文化网 日期：2007-2-7 10:01:15 切换：
[提要]:以案说法
 
    业主，顾名思义就是所购买物业的主人。那是不是有关房子的一切权益都由业主说了算呢？事情并没有这么简单，仅一个小小的阳台业主能不能封、怎么封的问题，就一直是业主和物业管理公司及开发商之间的矛盾焦点。

    案例一

    吴女士购买了房子后，感到两个未封闭的大阳台给生活带来了许多不便。这主要是吴女士家的一个大阳台正对环城路，冬天风特别大，特别冷。两个阳台都是未封闭的，保温特别不好，吴女士就想把阳台封起来，一来觉得安全，二来又显得干净暖和。
    由于吴女士未经物业管理公司同意擅自封闭阳台，物业管理公司要求吴女士立即拆除私自搭建部分，恢复原状。物业公司的理由是，吴女士与开发商签订《预售合同》时已约定“阳台未封闭”、“不得擅自改变房屋结构”。吴女士无奈之下只好拆除。

    案例二

    陈先生当初与开发商签订预售合同时，楼盘模型和售楼书都显示，南面的阳台为非封闭阳台，可交房时，阳台却被封了起来。根据《商品房销售管理办法》规定，未封闭阳台按一半面积计入建筑面积，封闭阳台按全面积计入建筑面积。因此，开发商要求业主补交增加的两平方米共8000多元房款，否则不给新房钥匙。陈先生认为，开发商擅自封阳台还要让业主买单，实在不合理，而且，开发商未经业主同意私自更改了房屋的设计，因此业主有权拒付这8000多元钱。目前，陈先生等业主已聘请律师，打算用法律来保护自己的合法权益。

律师解释：业主大会说了算

    自家阳台可不可以封闭的决定权归谁，要以业主委员会成立为界，分前后两个阶段来考虑。在这两个阶段里，决定权分属不同的主体，但总体上遵循产权人决定原则，也就是谁拥有房屋产权，谁决定物业管理。

    小区业主委员会成立之前，开发商有权委托物业管理公司对小区进行前期物业管理。先期入住的业主能否封闭阳台，要根据《商品房买卖合同》或《预售合同》附件中关于物业方面的相关规定来决定。多数情况下，开发商是不允许购房者私自封闭阳台的，也就是说，这时的业主不能封闭阳台。如果业主私自封闭了阳台，开发商诉诸法律，业主多数是要败诉的。

    小区成立业主委员会后，整个小区的产权从开发商手中转到业主委员会手中，这时小区的物业管理等相关事宜就要由业主大会决定了。业主们有权召开业主大会，来决定是否封闭阳台，但要符合物业公司和业主委员会签订的《物业管理服务合同》或《小区物业管理公约》以及业主大会的相关规定。

    业主委员会通过有效的是否封闭阳台的决定后，还要报请规划局等相关主管部门审批。得到相关部门批准后，物业公司要拿出设计方案和工程预算等，同时要听取业主大会的意见，得到业主大会的批准。最后，在物业管理公司的监督下，施工队才能进行封闭施工。当然，如果一小部分居民不想封闭阳台，也要遵守业主大会的决定。■王妃
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